STJ deve julgar regras para contrato de venda de imóvel sem registro em cartório
Por: Luiza Calegari
Fonte: Valor Econômico
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar quais regras devem ser aplicadas
em caso de inadimplemento no contrato de compra e venda de imóvel em
regime de alienação fiduciária, sem registro em cartório. Os ministros da 2ª
Seção vão analisar as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e
da Lei nº 9.514, de 1997, que trata da alienação fiduciária.
O julgamento será feito pela sistemática dos recursos repetitivos, o que significa
que as instâncias inferiores do Judiciário deverão seguir o entendimento da Corte
(Tema 1420). Na prática, a consolidação da tese pode pôr fim a uma controvérsia
jurídica importante: só no STJ há pelo menos 704 decisões monocráticas e dez
acórdãos abordando a mesma questão.
Os contratos de alienação fiduciária são aqueles em que o próprio bem é dado
como garantia da transação. O STJ vai decidir se, sem o registro desse
instrumento em cartório, em caso de rescisão contratual, o comprador poderá
receber o dinheiro pago de volta ou a instituição financeira poderá tomar o
imóvel para si.
A 2ª Seção do STJ já aprovou, em repetitivo, uma tese em tema relacionado ao
que será julgado agora. Em 2022, o colegiado definiu que a Lei nº 9.514, de 1997,
se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária devidamente registrada em cartório (Tema 1.095).
Em outro julgamento, o mesmo colegiado decidiu que a ausência de registro do
contrato de alienação fiduciário em cartório não invalida as disposições entre as
partes (EREsp 1866844). Com base nesses dois entendimentos, a jurisprudência
da 3ª e da 4ª Turmas se consolidou a favor da aplicação da lei específica.
Em uma decisão de 2025, por exemplo, a 3ª Turma definiu que o “registro do
contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e
para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do
contrato entre as partes” (REsp 2169924).
O entendimento é o mesmo na 4ª Turma, que decidiu, alguns meses depois, que
“a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula
de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei nº 9.514/1997, não se
admitindo a rescisão do contrato por outros meios” (AREsp 2836703).
Apesar dessa consonância, os recursos continuaram chegando ao STJ, conforme
aponta Kelly Durazzo, do escritório Durazzo & Medeiros Sociedade de
Advogados. A advogada afirma que a consolidação do entendimento pela Corte
deve trazer segurança para o mercado, especialmente para as empresas
loteadoras.
Registro em cartório garante transparência nas operações”
— Olivar Vitale Junior
Embora o registro da transferência de posse no cartório seja obrigatório,
acrescenta, a medida nem sempre é levada a cabo no mesmo momento pelas
empresas que negociam lotes, devido ao alto custo e irreversibilidade da
transação. “Entre o recolhimento do ITBI, as taxas do cartório e outros custos
adicionais, calcula-se em média 5% do valor do contrato para registrar a
transferência”, afirma.
Ainda segundo a especialista, como não há financiamento específico para
loteamento no país, cerca de metade das grandes empresas do setor espera pelo
menos seis meses até a carteira se consolidar antes de fazer o registro. Nesse
intervalo, não pode contar com as proteções a que têm direito os contratos
registrados no cartório.
De acordo com Olivar Vitale Junior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário
da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), em caso de
inadimplemento, é necessário definir qual a legislação aplicável a contratos que
estão nessa situação. Para ele, a importância do registro em cartório é a garantia
da transparência nas operações, uma vez que, se a pessoa que está financiando
o bem decidir revendê-lo, o comprador saberá da condição do imóvel.
Se prevalecer a Lei da Alienação Fiduciária, o entendimento vai beneficiar as
loteadoras. Segundo a norma, em caso de inadimplemento, o lote vai a leilão e a
empresa pode ficar com o valor pago pelo arrematante. “A loteadora não quer
pegar o lote de volta, ela quer receber o valor da venda”, diz o advogado. Em
último caso, se não houver interessados, ela pode retomar o bem e tentar vendêlo
no mercado.
Se aplicado o CDC, parte do dinheiro já pago na transação deve ser devolvida ao
consumidor. A solução beneficia o comprador, mas cria um desequilíbrio na
relação, segundo Vitale. “Quando compra, ele sabe que está comprando o lote
inteiro. Não dá para, no meio do caminho, dizer que não é dono”, defende.
Serão analisados três recursos como representativos da controvérsia, dois do
Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e um do TJ de Goiás. No STJ, os processos
estão sob relatoria da ministra Nancy Andrighi (REsp 2228137, REsp 2226954 e
REsp 2234349).